Rénovation du logement social : quels travaux pour un saut de classes énergétiques ?
En France, 980 000 logements sociaux sont énergivores, c’est-à-dire classés à l’étiquette E, F ou G sur le DPE (Diagnostic de Performance Energétique).
Quelques brefs rappels. L’installation d’équipements basés sur une énergie renouvelable est une pratique soutenue par différentes aides financières. De la baisse des factures d’énergie au sein de ces logements résultent des charges locatives moindres. C’est la garantie pour le bailleur de percevoir le loyer dû.
Afin d’améliorer la performance énergétique de ces logements sociaux, plusieurs possibilités :
- L’isolation thermique : isolation des murs, toits terrasses, planchers bas, combles, points singuliers et calorifugeage. Ce panel de travaux sous-tend la réduction de déperditions thermiques.
- La mise en place d’un nouveau système de chauffage : chaudière à gaz à condensation, chauffage électrique, voire chaudière à bois. Un mode de chauffage neuf moins énergivore est une condition sine qua none à la rénovation des logements sociaux.
D’autres travaux d’entretien sont faisables :
- Remplacer fenêtres et volets, par des fenêtres au double.
- Remplacer radiateurs et convecteurs électriques par d’autres, aux meilleurs rendements énergétiques.
- Ravalement des façades, moins pour une efficacité énergétique supérieure plutôt pour la dignité de l’habitat.
Quels enjeux présentent ces travaux de rénovation énergétique du logement social pour les bailleurs ?
Selon l’Union sociale pour l’habitat, environ 10 millions de personnes vivent en HLM. Ces ménages sont souvent modestes voire très modestes. De fait, ces ménages s’exposent à des risques de loyers impayés et à des difficultés pour régler leurs factures d’énergie.
Le confort thermique devient alors un arbitrage que ces habitants se doivent de faire. L’étude de 2023 de l’Observatoire national de la précarité énergétique (ONPE) révèle que 26% des Français souffrent du froid en hiver, tandis que 55% souffrent de la chaleur en été.
Selon une autre étude de l’ONPE, 79 % de la population française doivent réduire le chauffage pour éviter des factures trop élevées.
Ces chantiers visent à réduire les émissions de gaz à effet de serre de ces logements peu performants énergétiquement. Aussi, un gain de classe sur le DPE veut dire pour les propriétaires de ces appartements qu’ils échapperaient aux interdictions prochaines de location des « passoires énergétiques ».
Voici le calendrier de ces interdictions :
- 1er janvier 2025, interdiction à la location pour les logements à l’étiquette G sur le DPE
- 1er janvier 2028, interdiction à la location pour les logements à l’étiquette F sur le DPE
- 1er janvier 2034, interdiction à la location pour les logements à l’étiquette E sur le DPE
La rénovation du logement social est donc essentielle à tous.
Aux bailleurs d’abord, s’ils ne veulent pas subir les interdictions de location, et par la même occasion, à l’Etat ensuite, qui a l’intention de diviser la consommation énergétique du parc social par 4 à l’horizon 2050 et atteindre l’objectif des Bâtiments Basse Consommation.
Que faire pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique au sein d’un HLM ?
Les chantiers de rénovation du logement social regardant l’isolation ainsi que d’importantes réparations motivées par la vétusté d’un logement HLM relève de la responsabilité du bailleur.
Chaque organe bailleur social peut-être composé de plusieurs décisionnaires :
- Conseil d’administration
- Direction du patrimoine
- Responsables techniques
Pour qu’il y ait entente sur les travaux de rénovation en logement social, un appel d’offre avec notation est nécessaire en amont. Cette instruction laisse au bailleur le temps de faire le choix du meilleur prestataire possible pour le chantier.
Les locataires, si réunis en association, ont eux aussi leur mot à dire à propos des projets futurs au sein du HLM. Toutefois, leur influence est limitée sur des sujets tels que la rénovation énergétique, relativement techniques.
Quelles sont les subventions possibles pour la rénovation d’un logement social ?
Il existe des aides financières pour la rénovation du logement social. Ces subventions peuvent provenir de sources privées ou publiques. Les bailleurs sociaux éligibles sont les OHLM (Organisme d’habitations à loyer modéré), les établissements sous tutelle des collectivités et gestionnaires de logement et les organismes agréé MOI (Maîtrise d’Ouvrage Insertion).
Avant tout, sachez que MaPrimeRénov’ n’est disponible qu’aux propriétaires bailleurs privés. Les bailleurs sociaux quant à eux ne peuvent en bénéficier que s’ils font partie d’un syndicat de copropriétaires, d’une copropriété mixte.
Les aides :
- L’aide Rénovation énergétique de logements locatifs sociaux
- L’aide Changement de vecteur
- L’éco-prêt logement social (PLS)
- Le prêt bonifié pour un raccord à un réseau de chaleur
- Le plan de relance et France 2030
- Les Certificats d’Economies d’Energie (CEE)
A quoi est tenu un bailleur social lors de travaux de rénovation énergétique ?
Le bailleur social n’est tenu qu’à deux principes :
- La production du plan stratégique de patrimoine (PSP) est obligatoire pour tout HLM, il définit les orientations patrimoniales de l’organisme à 10 ans. Il peut aider à reconnaître les actions prioritaires en matière d’amélioration des performances énergétiques.
- La certitude du bailleur social quant à la pérennité et stabilité des financements dont il bénéficie du début à la fin de l’opération de rénovation énergétique.