Cette étude met également en lumière que rénover les petites copropriétés tend à coûter près de deux fois plus cher que les grands ensembles. Coût des travaux, complexité administrative des aides financières, protections patrimoniales, emplacement des bâtiments, valeurs foncières… Autant d’entrave à l’essor des projets d’efficacité énergétique sur le territoire. Alors, comment lever les freins à la rénovation énergétique en Île-de-France ?
Quels sont les freins aux rénovations franciliennes ?
L’étude se concentre sur les logements construits avant 1991, avant que n’entre en vigueur la réglementation thermique RT 1988. Elle couvre donc 3,6 millions de logements, soit 70% des logements franciliens. Logements qui concentrent 77% de la consommation énergétique des bâtiments résidentiels.
L’étude de l’IPR met l’accent sur trois grands freins à la rénovation en Île-de-France :
- Les protections patrimoniales : la prise en compte du patrimoine peut déroger à l’obligation de rénovation énergétique lors d’un ravalement important. Le territoire est fortement concerné par ces limitations : 28 % du territoire, 44 % des logements en abords de monuments historiques et 51 % du parc en zones protégées. Dans ces périmètres, la rénovation énergétique est soumise à des contraintes et procédures spécifiques, ce qui complexifie sa mise en œuvre.
- L’emplacement du bâtiment sur la parcelle : il conditionne à la fois la performance énergétique du bâtiment et la faisabilité d’une isolation thermique par l’extérieur (ITE). En maison individuelle, la mitoyenneté constitue un frein fréquent, y compris dans le parc plus récent, avec environ 160 000 maisons concernées.
- Les valeurs foncières : les propriétaires arbitrent souvent la rénovation en fonction de la valeur initiale ou projetée du bien. La rentabilité varie : le collectif ancien (fréquent à l’ouest et à Paris) est plus cher, et en petite comme en grande couronne les logements F ou G se vendent 5 % et 6 % moins cher qu’un D. La tension du marché francilien atténue la “valeur verte”, ce qui réduit l’impact des performances énergétiques sur les prix et peut freiner la décision de rénover.
Quelles sont les dynamiques de la rénovation énergétique en Île-de-France ?
Entre 2021 et 2023, en moyenne 70 000 logements privés par an ont été rénovés grâce au dispositif public MaPrimeRénov’. Avec, pour 84% d’entre eux, essentiellement des monogestes (remplacement de chauffage, changement de fenêtres, isolation des combles, etc.). Côté logements sociaux, chaque année a vu en moyenne 15 300 logements rénovés grâce au dispositif Eco-PLS.
Globalement, les bâtiments les plus rénovés sont les plus accessibles, tant sur le plan technique que sur le plan économique. Il s’agit avant tout des grands immeubles bâtis entre les années 1960 et 1980, dans un contexte réglementaire peu contraignant. Leurs étiquettes énergétiques sont considérées comme « intermédiaires » avant les travaux, c’est-à-dire C, D ou E sur le DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Quelques éléments à relever :
- Côté maisons individuelles, la rénovation énergétique est plus courante dans les grandes villes qu’en zone rurale. Deux moteurs principaux à la mise en œuvre des opérations (l’amélioration de l’efficacité énergétique n’en faisant pas partie) :
- Au moment de l’achat (les emprunts bancaires les prenant en considération)
- En cas de nécessité (lorsqu’une chaudière lâche ou à l’issue d’un sinistre, par exemple)
- Concernant le parc social, la priorité va davantage aux passoires énergétiques (F ou G).
- Pour ce qui est du parc privé, les petites copropriétés de moins de 15 logements sont moins rénovées. En cause, une rentabilité moindre pour les professionnels du bâtiment et un coût de rénovation par logement plus onéreux. Rapporté au nombre de logements, la rénovation de ces petites copropriétés coûte presque 2 fois plus cher.
- Les passoires thermiques atteignent rarement le niveau de performance énergétique BBC (Bâtiment Basse Consommation), en dépit d’un gain moyen de deux classes sur le DPE.
Les bailleurs sociaux ayant davantage la main sur l’ensemble du bâti, ils parviennent plus facilement que les copropriétés à atteindre ce niveau (ils sont en mesure de réaliser les travaux avec des logements inoccupés). Concrètement, les opérations sont plus simplement mises en œuvre, ce qui permet aux acteurs du logements social de déployer des bouquets de travaux plus importants.
La question du coût des travaux d’efficacité énergétique
Selon l’étude de l’IPR, l’inflation s’est accompagnée d’une hausse des coûts de matériaux de construction, et d’une pénurie de main d’œuvre pour assurer les besoins en matière de rénovation énergétique. De plus, une multiplicité de facteurs vient impacter les coûts des travaux :
- Le degré de difficulté du chantier
- Le niveau de complexité de l’architecture du bâtiment
- Les spécificités techniques de chaque projet
- Les gains énergétiques estimés post travaux
Chez les copropriétés, le coût moyen des projets d’efficacité énergétique a augmenté, passant de 11 700 euros entre 2010 et 2014 à 20 600 euros après 2019. Une évolution qui s’explique à la fois par la conjoncture inflationniste et l’augmentation des gains énergétiques attendus une fois les travaux terminés.
Pour les maisons individuelles, la fourchette des dépenses liées à la rénovation d’ampleur est plutôt large : ce sont les chantiers sur les maisons construites avant 1946 qui coûtent le plus cher. C’est notamment lorsqu’il est question d’installer une pompe à chaleur, à des fins de décarbonation du système de chauffage, que les factures augmentent sensiblement.
Et pour ce qui est du parc social, les stratégies de réhabilitation varient selon les objectifs des bailleurs sociaux. Certains choisissent la sortie de passoire énergétique afin de s’extraire de leur interdiction progressive de mise en location. Dans ce cas, l’objectif est de viser une étiquette comprise entre E et C, avec une enveloppe moyenne estimée à 60 000 euros par logement.
D’autres préfèrent une réhabilitation « Seconde vie du bâtiment », ne conservant que les éléments structurels et refaisant intégralement les planchers et les murs. Ces opérations, qui permettent d’allonger la durée de vie des bâtiments de 40 ans, offrent aussi la possibilité d’atteindre les meilleures classes énergétiques. Il en résulte des coûts de travaux nettement plus élevés, de l’ordre de 110 000 à 120 000 euros par logement (soit le double).
Comment Économie d’Énergie accompagne-t-elle la rénovation du parc résidentiel francilien ?
On l’aura compris, le coût des travaux représente l’un des freins majeurs à la rénovation énergétique des bâtiments résidentiels d’Île-de-France. Un autre facteur est par ailleurs relevé par l’étude de l’IPR : une majorité de professionnels du bâtiment, qui interviennent dans l’ingénierie en amont de projet lors de la mise en œuvre des travaux, se heurtent à la complexité et aux lenteurs administratives liées aux demandes d’aide financière de la part de leurs clients.
Une réalité d’autant plus prégnante dans le contexte d’une copropriété, qui implique un vote des travaux à l’unanimité, la mise en place d’un plan de financement, et le temps d’attente jusqu’à l’obtention des fonds.
Chez Économie d’Énergie, notre objectif est de lever les freins à la rénovation énergétique. Nous accompagnons tout à la fois les copropriétés, les bailleurs sociaux et les professionnels du bâtiment dans le cadre de leurs projets d’efficacité énergétique.
Nos équipes mettent leur expertise technique et financière au service de chacun afin de fluidifier les procédures et d’optimiser le montant des primes CEE (Certificats d’Economies d’Energie) perçues. Vous vous reconnaissez en tant que profil intégré dans un projet d’efficacité énergétique en Île-de-France ? N’hésitez pas à nous contacter !