Gel du loyer pour les passoires énergétiques : vers de nouvelles mesures

Quels sont les logements étiquetés F ou G ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est utilisé pour évaluer la performance d’un logement en matière de production et de consommation d’énergie, ainsi que d’émissions de gaz à effet de serre. Les logements étiquetés F ou G sont considérés comme des « passoires thermiques », c’est-à-dire les habitations les plus énergivores.

Concrètement, il s’agit des bâtiments qui consomment plus de 330 kWh par m² à l’année, ou bien qui émettent au-delà de 70 kg d’équivalent CO2 (les deux critères étant pris en compte par le DPE). Une partie importante du parc immobilier du pays est actuellement classé F ou G : au 1er janvier 2022, ils étaient 5,2 millions, soit 17% des résidences principales.

A l’inverse, seuls 5% du parc seraient peu énergivores et classés A ou B, soit approximativement 1,5 million de logements. Il existe donc un déséquilibre que le gouvernement entend combler, dans le cadre de la poursuite de ses objectifs de réduction de la consommation d’énergie à horizon 2030 et 2050. Pour l’heure, le parc immobilier français représente environ 20% des émissions de gaz à effet de serre à travers l’Hexagone.

Pourquoi les loyers des passoires énergétiques sont-ils gelés ?

Depuis le 24 août, les propriétaires bâtiments classés F ou G n’ont plus la possibilité d’augmenter les loyers de ces logements. Cette mesure découle directement de la loi Climat et résilience, qui vise à inciter les bailleurs à rénover ces habitations très consommatrices d’énergie. Cette mesure s’inscrit dans une double situation de dérèglement climatique et de crise énergétique.

L’impact de ce gel des loyers pour les passoires énergétiques s’opère à deux niveaux :

• D’une part, les locataires sont protégés face à une hausse de leurs échéances à l’approche d’un hiver qui pourrait s’avérer difficile sur le plan énergétique. Par ailleurs, une fois rénové, un bâtiment consomme moins d’énergie et fait diminuer le montant des factures énergétiques. Un plus pour cette dépense à charge des locataires.
• D’autre part, il s’agit d’une mesure incitative à l’intention des propriétaires. Ces derniers ont désormais tout à gagner à rénover leur logement afin de sortir du gel des loyers, tout en valorisant leur bien sur le marché immobilier.

Outre une amélioration globale des performances énergétiques, rénover une habitation permet également aux occupants de bénéficier d’un meilleur confort thermique. Un avantage pour les propriétaires qui peuvent avancer cet argument en faveur de leur bail, mais également pour les locataires qui subissent moins les variations de températures tout au long de l’année.

Quelles seront les prochaines mesures en faveur de la rénovation énergétique ?

L’objectif poursuivi par le gouvernement est d’amener l’ensemble du parc immobilier au niveau des normes BBC (bâtiment basse consommation) d’ici 2050. Les restrictions en faveur de la rénovation ne vont donc pas s’arrêter au gel des loyers pour les passoires énergétiques. Pour les logements dont l’étiquette énergétique est basse, d’autres mesures vont en effet entrer en vigueur progressivement.

A compter du mois de janvier 2023, les logements les plus énergivores seront interdits à la location. Cela concerne tous les bâtiments consommant au-delà de 450 kWh par m² à l’année. Toutes les habitations classées G sur le DPE seront concernées par cette mesure à compter de 2025. Elles seront suivies par celles classées F à compter de 2028, puis par les logements classés E en 2034. Cette interdiction pourrait donc s’appliquer sur environ 39% du parc immobilier actuel à horizon 2034.

Seule exception, les bailleurs dont la copropriété refuse d’engager des travaux de rénovation pourront continuer à louer leur logement. Ils devront pour cela prouver avoir effectué une demande de travaux auprès de la copropriété et avoir voté en sa faveur durant l’assemblée générale (à l’aide d’un procès-verbal de syndic par exemple). Autre condition, ils devront aussi prouver avoir effectué tous les travaux réalisables sur leurs parties privatives.